04-11-2022 - geschreven door Berga Juridisch
Het komt nogal eens voor dat het gehuurde (woonruimte of bedrijfsruimte) wordt gebruikt voor andere doeleinden dan waar vooraf toestemming voor is gegeven en/of contractueel is afgesproken. Denkt u in dit geval aan het telen van hennep of andere drugsgerelateerde middelen.
Als dat het geval is handelt de huurder in strijd met de onderliggende huurovereenkomst en/of nadere afspraken, omdat hij de bestemming van het gehuurde niet conform gebruikt. Daar komt nog bij dat de huurder tevens strijdig kan handelen met de bepalingen van de Woningwet.
Ontbinding: is de tekortkoming groot genoeg?
In die gevallen zal een verhuurder het contract veelal snel willen laten ontbinden door de rechter. Hiervoor wordt vaak een kortgedingprocedure gevoerd. De rechter kan dan niet alleen de overeenkomst ontbinden; hij zal dan tevens een ontruimingsvordering toekennen met daarbij vermeld een ontruimingsdatum.
Het lijkt daarmee dat er ook snel tot ontbinding overgegaan kan worden, maar dat ligt iets ingewikkelder. De contractuele breuk en niet nakoming van het contract -zoals bij een hennepvondst, hennepkwekerij of andere drugsgerelateerde gevonden zaken in het gehuurde- rechtvaardigt niet snel een ontbinding van het huurcontract. De contractuele nalatigheid van de huurder dient namelijk groot genoeg te zijn, om een ontbinding (en de gevolgen daarvan) door de rechter te kunnen rechtvaardigen. Met andere woorden: indien de tekortkoming te licht wordt bevonden, zal de rechter niet snel tot een dergelijke ontbinding overgaan.
Toerekenbare tekortkoming ofwel wanprestatie
Als blijkt dat de huurder het gehuurde anders gebruikt dan waarvoor toestemming is gegeven (normaal gebruik woon- of bedrijfsruimte) kunnen we uit de rechtspraak afleiden dat in die gevallen veelal sprake zal zijn van een tekortkoming zijdens de huurder. Juridisch wordt dit wel aangeduid met het woord wanprestatie. Echter, niet elke wanprestatie van de huurder rechtvaardigt een ontbinding van het huurcontract. Het belang van de huurder is immers groot, of hij nu particulier of ondernemer is. Het belang van een eigen woon- of bedrijfsruimte is immers evident groot nu een huurder daar in veel gevallen van afhankelijk is om te kunnen verblijven of te werken. Zijn belang is dus in veel gevallen groot te noemen en overstijgt daarmee vaak het verhuurdersbelang.
Rechtspraak
Uit de rechtspraak kunnen we afleiden, dat wanneer sprake is van criminele activiteiten, zoals het telen, in bezit en voorhanden hebben van hennep, of andere drugsgerelateerde zaken (zoals materialen of grondstoffen om die te kunnen produceren of vervaardigen), dit veel strafwaardige gedragingen vormen die strijd opleveren met de bepalingen van het huurcontract. Deze gedragingen kunnen tevens negatieve impact hebben op de omgeving en de wijk waarin het gehuurde gelokaliseerd is. In die gevallen is immers veelal sprake van een aanwas/groei of aanzuigende werking van andere criminele activiteiten (afnemers, leveranciers, e.d.) die deze dan versterken. Bij deze stand van zaken is het zo dat de verhuurder al snel aan het langste eind trekt en hoeft van hem niet te worden verwacht en te dulden dat hij het gehuurde ook onder die omstandigheden aan de huurder ter beschikking moet blijven stellen.
Verbod in contract opgenomen?
Het huurcontract zal in die gevallen dan ook snel ontbonden kunnen worden. Nog sterker staat u als verhuurder wanneer u expliciet in het contract heeft laten opnemen dat het verboden is om bij voorbeeld drugs in het gehuurde voor handen te hebben, te gebruiken, te vervaardigen en/of vanuit het gehuurde te verkopen. Houdt u er als verhuurder echter altijd rekening mee, dat de rechter in veel gevallen een belangenweging laat plaatsvinden, waarin -zoals hiervoor uiteengezet- het huurdersbelang van groot gewicht is en niet snel weggestreept kan worden. Ook in geval een strafbare overtreding is het zo dat de strafrechter altijd kijkt naar de aard
en de ernst van het delict en wat gevolgen daarvan zijn geweest. Ergo: het is nogal verschil als iemand 1 gram weet te veel in huis heeft gehad, dan wanneer een hele hennepkwekerij wordt aangetroffen. In dit laatste geval maakt u als verhuurder evident meer kans op een ontbinding dan in het eerste.
Belang verhuurder vs. huurder
Een hiervoor genoemde belangenweging is dus leidend voor de rechter. Ook in de strafbaar gestelde gedraging zelf ligt er nog enige ruimte besloten eer de rechter tot een definitieve ontbinding kan besluiten. Ik doel hierbij op het feit dat de een wet als de Opiumwet niet expliciet een daarmee strijdige gedraging verbiedt. Daarnaast heeft de rechter ook nog eens eigen interpretatieruimte als het gaat om de beoordeling of er daadwerkelijk door de huurder strijdig is gehandeld met zijn contractuele plichten en/of met daarbuiten geldende (algemene) rechtsbeginselen.
Wat zijn de gevolgen voor de verhuurder en huurder?
De vondst van hennep of andere drugs, met name als deze op grote schaal is vervaardigd en/of bestemd was voor verkoop en distributie, zorgt in veel gevallen voor een nadelig effect op de omgeving en buurt, zoals voor omwonenden. Deze omstandigheid trekt in veel gevallen ook extra andere personen aan die men doorgaans niet in een wijk wil hebben: dealers, leveranciers, e.d. Deze aanzuigende werking versterkt het een en ander en brengt extra gevaar met zich mee, veelal voor de directe omwonenden.
Een ander direct gevolg waar de verhuurder mee geconfronteerd wordt, zijn de (gemeentelijke of door de centrale overheid gemaakte) kosten voor het verwijderen van de hennep of andere drugs in het gehuurde. Dit is inmiddels vaste rechtspraak. Daarnaast zal er in veel gevallen ook sprake zijn van overlast, zowel in de vorm van stank, maar ook bijvoorbeeld door fysiek zwervend afval.
Het verhalen van de gevolgschade op de huurder vereist een aantal punten waaraan voldaan dient te worden. Uit de rechtspraak valt af te leiden dat het de verhuurder is die aannemelijk dient te maken dat hij vermogensschade en dat hij conform de bewijsregels dient te stellen en te bewijzen dat het de huurder is die dit heeft veroorzaakt (150 RV). Hij dient in dit kader bijvoorbeeld aan te geven dat hij voldoende toezicht op het gehuurde heeft gehouden, of dat hij kan aantonen dat de energielasten van de huurder dermate hoog zijn. Dit is een reguliere door de verhuurder in acht te nemen plicht. Onderneemt hij dergelijke acties niet, dan kan hem dat snel worden tegengeworpen, zowel door de huurder, maar ook door de rechter.
Is een huurder eenmaal door de strafrechter veroordeeld, dan kan de verhuurder meer kans maken op een vergoeding van de opruimings- en/of herstelkosten van het gehuurde. Dit is het geval als het OM besluit deze te verhalen op de veroordeelde huurder.
Vordering OM opruimingskosten hennep
Het OM heeft sinds juli 2022 de mogelijkheid een vorderingsverzoek bij de strafrechter in te dienen om opruimingskosten van hennep ten laste van de huurder laten komen. Het is dan niet – zoals voorheen het geval was – de verhuurder die standaard voor deze kosten opdraait, maar de veroorzakende huurder en veroordeelde zelf die deze aan het Rijk en/of gemeente zal dienen te vergoeden. De verhuurder kan in die gevallen opgelucht ademhalen.
In dit kader heeft de strafrechter zich sinds deze vorderingsmogelijkheid een aantal maal uitgesproken (zie o.a. https://www.recht.nl/rechtspraak/?ecli=ECLI:NL:RBLIM:2022:7375 en https://www.recht.nl/rechtspraak/?ecli=ECLI:NL:RBLIM:2022:7379), zoals hieronder kort wordt besproken en toegelicht (bron: rechtspraak.nl) Echter heeft zij in beide gevallen de vorderingen afgewezen.
Gevolgen huurder
Het kweken, voorhanden hebben van hennep en/of andere drugsgerelateerde zaken en bij een veroordeling van de huurder daarvan, zijn omstandigheden die uiteraard veel consequenties voor de huurder met zich meebrengen.
Los van de last van een strafrechtelijke procedure, zal dan namelijk niet zo snel weer een huurwoning kunnen betrekking, aangezien hij veelal voor de periode van 2 jaar op een lijst gezet zal worden en te boek komt te staan als ‘slecht huurder’. De huurder kan in die periode dan moeilijk aan een vervangende woonruimte komen. De gevolgen voor de huurder zijn dus desastreus te noemen. Tegen dergelijke huurders zou ik willen zeggen: bezint eer ge begint!
Aanbeveling voor de verhuurder
Hanteer een speciaal drugsbeding in het huurcontract. Omschrijf daarbij zo specifiek mogelijk in welke drugsgerelateerde zaken en bij welke daarbij behorende gedragingen de huurder contractbreuk pleegt. De kans op een gerechtelijke ontbinding is dan vele malen makkelijker.
Hulp en advies nodig bij hennep- of andere drugsvondsen in het gehuurde?
Veroordeelde, huurder of verhuurder?
Neemt u gerust contact op met BERGA juridische diensten!
Andere vragen of rechtsbijstand nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van je algemene voorwaarden, contracten of andere documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor je op.
Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of rechtsbijstand?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. Je kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!
06 363 316 75