02-12-2022 - geschreven door Berga Juridisch
Begin dit jaar is op 1 juli 2022 het Burgerlijk Wetboek (BW) gewijzigd. Daartoe heeft de eerste kamer onlangs het (gewijzigde) wetsvoorstel ‘Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen’ aangenomen. Ook huurders van een woonboot genieten daarmee inmiddels een gelijke huurbescherming als huurders van woonruimte. Artikel 7:233 BW wordt hiermee zodanig aangepast dat niet alleen woonruimte onder deze bepaling valt, maar ook een voor bewoning bestemd drijvend object, zoals een woonboot. Het woordje ‘ligplaatsen’ is aan het begrip woonruimte toegevoegd. Zonder een ligplaats, geen woonboot en zonder woonboot geen woongenot.
We bespreken hieronder eerst kort de oude en daarna de nieuwe situatie rondom huurbescherming van ligplaatsen en woonboten en komen afsluitend met een opsomming van aantal andere gevolgen en bepalingen voor de verbeterde huurbescherming voor de huurders van een ligplaats. De lezer zij er echter op gewezen dat in de situatie dat sprake is van een huurder van een ligplaats, niet ook automatisch geldt dat sprake is van een door die huurder in eigendom hebbende woonboot (op die ligplaats). In dit artikel gaan we daar wel vanuit en bespreken binnen deze context mogelijke probleemsituaties.
Oude situatie huurbescherming woonboot
Artikel 7:233 BW definieert woonruimte als een (on)zelfstandige onroerende zaak die al of niet is verhuurd. Kijken we naar het begrip woonboot of woonark, dan is deze per definitief bedoeld om te drijven (en te varen). Om die reden spreken we dan ook wel van een schip. Een schip is echter geen onroerende zaak, maar een roerende. Hierdoor kon lange tijd sinds het arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2010:BK9136) uit 2010 een woonboot niet als woonruimte worden gedefinieerd. De specifieke huur beschermende bepalingen voor wat betreft woonruimte, waren sindsdien en tot begin dit jaar (2022) dan ook niet van toepassing op en konden dan ook niet gelijkgesteld worden met die van een woonboot.
Wettelijk gezien kon de huurder van een ligplaats, tevens veelal eigenaar van een daarop liggende woonplaats, dan ook geen rechten ontlenen aan de wettelijke huurbescherming. Deze moest zijn rechten tot voor kort dan ook steeds halen uit de bepalingen van de onderliggende huurovereenkomst zelf zoals die tussen verhuurder en huurder was overeengekomen. Hierop waren de algemene bepalingen voor o.a. totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten van toepassing.
Voor zaken zoals de opzegging, ontbinding, onderhoud, verkoop of overlijden van de huurder kon dan ook geen bijzondere huurbescherming aan de wet werden ontleend, als deze niet in de overeenkomst was bedongen.
Het verschil in rechtsbescherming was dan ook aanmerkelijk te noemen, temeer omdat in beide gevallen sprake is van een voor huurder vaste plaats (woonruimte of woonboot) om duurzaam (lange tijd) in te wonen. Ook opmerkelijk is de duur van het traject en overgang van geen naar wel huurbescherming voor de huurder of eigenaar van een woonboot. Dit heeft sinds het voornoemde arrest toch nog wel ruim 12 jaar geduurd. Beter laat dan nooit zullen we maar zeggen. De eerste kamer heeft begin dit jaar het gewijzigde wetsvoorstel aangenomen en daarmee is het een feit geworden voor eigenaren van een woonboot om zich rechtstreeks te kunnen beroepen op de beschermende huurbepalingen van het huurrecht.
Nieuwe situatie huurbescherming woonboot
Huurcontracten in oude situatie vielen -zoals hiervoor uiteengezet- onder het regime van boek 6 BW, dat is het algemene gedeelte inzake het verbintenissenrecht.
Thans moeten we vooral kijken naar de huurbescherming zoals eigenaars/huurders van woonboten die kunnen krijgen en/of van rechtswege recht op hebben via boek 7 BW, dat is het gedeelte van wetboek wat de bijzondere overeenkomsten regelt. Het eerdere genoemde artikel 7:233 is hierbij dus uitgebreid door toevoeging van het begrip ligplaats aan de oudere en bestaande definitie voor het woonbegrip woonruimte. Een ligplaats kan dan door de eigenaar van een daarop liggende woonboot rechten ontlenen en zich beroepen op de huur beschermende bepalingen van 7:232, waarin is bepaald dat de huur van een ligplaats voortaan gelijkgesteld is met het huren van een (on)zelfstandige woonruimte.
Koop & ontbinding
Bijzonder wettelijke huur beschermende aan te wijzen bepalingen voor de huurder van een ligplaats, zijn o.a. de regels voor de verkoop/koop van het gehuurde, zoals neergelegd in artikel 7:226 lid 4 BW. Hierin zijn ook de bepalingen rondom opzegging of ontbinding geregeld. De huurder van een ligplaats kan dan ook niet zomaar meer met een door de verhuurder eigenhandige aan de huurder gerichte verklaring de huurovereenkomst ontbinden indien hij van mening is dat zijn huurder de huurbepalingen niet nakomt. Dit ontbindingsrecht is nu alleen aan de rechter voorbehouden.
Bescherming van ligplaats
Uit bij het wetsvoorstel geldende MvT (Memorie van Toelichting) is te achterhalen dat alleen de huurders van ligplaatsen worden beschermd en niet de huurprijs die zij daarvoor betalen. Op het eerste gezicht lijkt dit wat tegenstrijdig, maar al snel wordt duidelijk dat de veelal in eigendom van de huurder zijnde woonark een vermogenscomponent is, wat qua waarde veelal de wettelijke vermogensnormen qua huurbescherming overschrijdt. Hierdoor is het bij nader inzien niet logisch om ook de huurprijs bescherming te bieden, dus naast huurbescherming. Deze huurprijsbescherming zou dan ook onrechtvaardig zijn, aangezien huurders van woonruimte alleen binnen de jaarlijks maximaal vastgestelde norm voor sociale huurwoningen hierop aanspraak kunnen maken en eigenaars van een woonboot deze restrictie dan zouden kunnen negeren. De boven de norm voor sociale huurwoningen bepaalde huurprijs, dus boven de zogenaamde liberalisatiegrens, geldt dan nu dus niet alleen voor vrijesectorwoningen, maar ook voor eigenaars van woonboten die een ligplaats huren.
Uitzondering bij overlijden
Bij overlijden van de huurder van een ligplaats (tevens vaak eigenaar van woonboot) gaat de huur veelal over op diens erfgenamen en brengt het wettelijke regime van artikel 7:268 lid 6 BW in die zin de huurder vaak geen voordeel. Daarin is bepaald dat een huurovereenkomst automatisch 2 maanden eindigt nadat de huurder is overleden mits de huur niet kan worden voorgezet, hetzij via medehuurderschap, hetzij door iemand met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Zo wordt de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder door het huurrecht beschermd, ook ingeval sprake is van huur van een ligplaats.
Bij de eerste variant is reeds sprake van een wettelijke medehuurder; bij de tweede variant dient de achtergebleven huurder eerst een verzoek in te dienen om te laten vaststellen dat er sprake is van een duurzame huishouding, zodat hij via deze weg alsnog medehuurder kan worden.
Deze nieuwe en aanvankelijk mooie bijkomstigheid kent ook een nadeel. Dit nadeel komt dan om de hoek, wanneer er geen sprake is van een medehuurder en de door de erflater aangewezen erfgenamen de woonark in de verkoop willen doen. De huur van de ligplaats eindigt dan 2 maanden na overlijden van de huurder, terwijl de verkoop van een woonboot veelal gepaard gaat en afhankelijk is van een rechthebbende ligplaats. Goed is voor te stellen dat de waarde van een dergelijk woonark dan niet meer marktconform zou zijn, laat staat voor de gevallen dat het totaal onaantrekkelijk wordt om überhaupt een dergelijke ark te bezitten, want een woonboot zonder ligplaats, wie wil die nou hebben?! Daar komt nog bij dat een ligplaats een schaars goed is en veelal tezamen met de boot waardebepalend is.
We zien dan ook dat de wetgever dit probleem heeft doordacht en willen tackelen in de vorm van artikel 7:268a BW: het wettelijke regime van artikel van artikel 7:268 is niet van toepassing op ligplaatsen. In het verlengde hiervan bepaalt dan artikel 7:229 lid 1 en 3 BW dat van het daarin neergelegde regime niet afgeweken mag worden. Overlijden van de verhuurder of huurder van een ligplaats doet de huur onder geen beding eindigen. Dit geeft rechtszekerheid. De eigenaar van een ligplaats bevrijdt daarmee in feite automatisch zijn rechtsopvolgers van nadeligheden bij overdracht van de boot.
Huurbescherming einde huurcontract
Een huurder van een ligplaats zal bij zijn intentie tot verkoop van zijn daarop liggende woonboot vaak beide willen overdragen aan een opvolgende koper. De nieuwe koper en eigenaar van de woonboot wordt in de meeste gevallen ook vaak de nieuwe huurder van de ligplaats. Komen de verhuurder en de huurder van de ligplaats hier niet uit, of ontstaan er conflicten bij de overname, of onduidelijkheden, dan bepaalt artikel 7:270b BW dat de huurder door de rechter gemachtigd kan worden om via de constructie van indeplaatsstelling (is een bijzondere vorm van contractovername ex artikel 6:159 BW), dat niet hij maar de koper tevens (naast dat hij de nieuwe eigenaar van de woonboot is) de nieuwe huurder van ligplaats zal worden.
Als de woonboot wordt verkocht is het vanzelfsprekend belangrijk dat ook de ligplaats kan worden overgenomen door de nieuwe koper. In de wet is ook een bepaling opgenomen voor de situatie waarin de betrokken partijen daar niet uitkomen. In artikel 7:270b BW wordt opgenomen dat de huurder van de ligplaats bij verkoop van zijn woonboot kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om de koper in zijn plaats als huurder te stellen.
Geen bescherming voor overheidseigendom woonboten
De aangepaste wet zoals nu neergelegd in artikel 7:233 heeft echter geen gevolgen voor woonboten in eigendom van de Rijksoverheid. Het merendeel van de woonboten is in eigendom van de overheid.
Overige gevolgen van huurbescherming woonbooteigenaren
Andere neveneffecten van de wijziging van artikel 7:233 BW zijn:
Overgangsbepalingen
In artikel 208ec Overgangswet BW zijn de overgangsbepalingen geregeld.’
Daarmee wordt bepaald dat er een overgangstermijn van 2 jaar zal gelden voor huurcontracten die gesloten zijn vóór het tijdstip (vóór 1 juli 2022) van inwerkingtreding van de nieuwe wet. Na dit tijdstip geldt dat alle de nieuwe huurcontracten extra huurbescherming zal sorteren voor de huurders van ligplaatsen resp. voor eigenaars van daarop liggende woonboten.
Juridisch advies nodig bij huurzaken van woonruimte, bedrijfsruimte of woonboot?
Neemt u gerust contact op met BERGA juridische diensten!
Andere vragen of rechtsbijstand nodig?
Wij verstrekken naast persoonlijke en online juridische adviezen, ook juridische diensten op maat, zoals het op maat maken, checken en/of wijzigen van je algemene voorwaarden, contracten of andere documenten. Onze diensten kun je ook snel en makkelijk online bestellen op www.webshop.bergajuridisch.nl
Daarnaast treden we zo nodig in onderhandeling met de wederpartij als het gaat om bijvoorbeeld contractvorming, conflictbehandeling, of staan je bij in arbeidsbemiddeling. Ook starten we zonodig een gerechtelijke procedure voor je op.
Zoek je persoonlijk en deskundig op maat advies of rechtsbijstand?
Kies dan voor de juridische diensten van BERGA en meld je zaak aan via www.bergajuridisch.nl en vul het contactformulier in. Je kunt ons ook altijd bereiken via: info@bergajuridisch.nl of bel ons: 06-36331675.
Onze rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht,
WW, ZW, Participatiewet)
Bekijk onze diensten op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl
In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!
06 363 316 75