Wat verstaan we onder het burenrecht?
Het burenrecht geeft een overzicht van een rechten en plichten die buren, bewoners en eigenaren van naburige erven, jegens elkander hebben. Het gaat daarbij uitdrukkelijk niet alleen om erven die direct naast elkaar liggen. Veel activiteiten die op het ene erf plaatsvinden zullen in meer of mindere mate, zowel direct of indirect van invloed kunnen zijn op het naburige erf of omliggende erven.
Het eigendomsrecht, of huurrecht zijn geen absolute rechten in de betekenis dat een eigenaar of huurder volledig vrij is in zijn doen en laten. Het naburige recht begrenst deze dan ook in vele opzichten. Het doel van het burenrecht is om een leefbare samenleving te houden, waarbij binnen die begrenzingen, eenieder het voor de ander ook leefbaar maakt. Zeker in Nederland is sprake van een zeer dichtbevolkte samenleving; dat er naburige regels gelden, mag dan ook verassing heten. Het burenrecht begrenst dus zekere vrijheden, maar zorgt er tegelijkertijd voor dat eenieder die vrijheden op gereguleerde wijze kunnen uitoefenen, waarbij rekening houden met de vrijheden van onze buren. Het zorgt er onder meer voor dat de mate van overlast en hinder wordt beperkt, althans dat beoogt het burenrecht.
De wet en het burenrecht
Het burenrecht, de rechten en plichten van kort gezegd eigenaren van naburige erven (buren), kunnen we voornamelijk vinden in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor een goed begrip van onze uitleg is het belangrijk te weten, dat waar sprake is van eigenaren, we uiteraard ook kunnen spreken van huurders. Beide hebben immers buren, tenminste als er sprake is van naburige erven.
Het gaat met name om de burenrechtelijke bepalingen van de artikelen 5:37 – 5:59 BW. Hieronder passeren enkele van die bepalingen de revue:
-Eigendom & naburig erf (5:37 BW)
Zoals hiervoor benoemd, is het eigendomsrecht niet onbegrensd in het uitoefenen daarvan. Zo mogen erfbewoners geen onrechtmatige hinder (6:162 BW) aan andere erfbewoners toebrengen, waaronder (maar niet beperkt tot) stank, rook, (uitlaat)gassen, geluid, beperkingen aanbrengen zodat licht, lucht, steun e.d. wordt ontnomen;
-Lager gelegen erf (5:38 jo 5:39 BW)
De lager gelegen naburige erven dienen het van hogere erven afkomstige water op te vangen, tenzij dit op een natuurlijke wijze is ontstaan. Zo mogen naburige bewoners o.a. geen onrechtmatige hinder toebrengen in het gebruiken of in aanbrengen van wijzingen t.a.v. de wijze, hoeveelheid of kwaliteit van het water wat zijn (lager gelegen) erf passeert. Overigens is het gebruik van openbaar water of stromend water door een daaraan grenzend naburige erfeigenaar toegestaan, voorzover er sprake is van een gebruik t.b.v. van vee of andere doeleinden en in de gevallen voorzover de doeleinden van gebruik zich daartegen niet verzet. Via gemeentelijke APV kan van deze regeling worden afgeweken;
-Afstand erfgrens (5:41 BW)
De in acht te nemen afstand tussen naburige erven wat beplantingen en beschoeiingen betreft, geldt dat er sprake dient te zijn van een afstand van 2 meter voor bomen tot de erfgrens, gerekend vanaf het midden van de voet de boom en voor heesters en heggen een halve meter. Ook hier kan middels een APV daarvan worden afgeweken.
Voorts worden o.a. de volgende verplichten voor naburige erfeigenaars in het burenrecht geregeld:
-Afwateringsplicht (art. 5:52 BW)
-Vuilbeperkingsplicht (art. 5:53 BW)
-Beplantingsregels (5:41-5:45 BW)
-Schadevergoedingsrecht na aanmaning (5:41 lid 4 BW)
-Overhangende beschoeiing kort houden/weghalen en doorschietende wortels (art. 5:44 BW)
-Vallende vruchten op naburige erf mogen behouden worden (art 5:45)
-Erfscheiding en bepaling daarvan (5:46-5:51 BW)
-Geen zicht toelatende objecten te plaatsten binnen 2 meter van de grenslijn van een naburig erf te plaatsen middels o.a. een venster, of andere (muur)openingen, balkons of aanverwante zaken, voor zover dit het uitzicht op het naburige erf vergroot. Indien de andere erfbewoner toestemming geeft is het uiteraard toegestaan. Het recht van privacy is hier het grondwettelijk recht (art. 10 GW).
Soms wordt het verweer opgeworpen dat er een zgn. recht van erfdienstbaarheid is ontstaan op het op uitzicht van het naburige erf middels het eigen venster of balkon, zodat dit de legitimiteit ervan laat zien.
-Noodweg vorderen (art. 5:57 BW). Een erfbewoner kan van naburige erfbewoners (tegen betaling of verzekerde vergoeding) vorderen dat er een noodweg t.b.v. zijn erf wordt aangelegd, zodat hij toegang tot de openbare weg of openbaar vaarwater krijgt.
-Ladderrecht (5:56 BW). Noodzakelijk te verrichten werkzaamheden aan een eigen of gehuurd huis dient door de naburige erf geduld te worden. Hiervoor is het toegestaan om bijvoorbeeld het naburige erf te betreden indien dit noodzakelijk is om de betreffende werkzaamheden te kunnen realiseren.
Burenrecht voor erfeigenaren: maar ook voor huurders
Het burenrecht geldt in beginsel ook, althans in sommige gevallen niet verplicht/direct, voor huurders. Is er sprake van naburige gehuurde erven, dan dienen de huurders, bij een geschil met de buren inzake hinder, dit eerst gezamenlijk op te lossen, dan wel dit aan te kaarten bij de betreffende woningbouwcorporatie. Huurders hebben echter veel ook veel (praktische) houvast aan de (algemene) regels van het burenrecht, temeer wat betreft hinder, zoals geluids-, licht-, stank-, en zichthinder. Deze gelden onverkort op de verhoudingen tussen buren.
Burenrecht is regelend recht
Van het wettelijke burenrecht mag je afwijken en dus onderling een andere afspraak maken. Dit heet regelend recht. In beginsel geldt dus de wet, tenzij je daar onderling van afwijkt. Het is aan te bevelen onderling gemaakte afwijkende afspraken schriftelijk vast te leggen, om zo toekomstige problemen te voorkomen.
Mandeligheid
Een erfafscheiding, zoals een scheidsmuur, hek of heg die in de lengterichting tussen twee erven of opstallen staat, noemen we een mandeligheid (art. 5:60). Deze mandeligheid vormt dan een eigendom wat gemeenschappelijk toebehoort aan de eigenaren of huurders van de beide erven. Mandeligheid ontstaat op grond van de wet of bij overeenkomst. Tevens worden daarin zaken geregeld zoals onderhoud, verbouwing en wanneer deze eindigt.
Burenrecht vs. bestuursrecht
Een erfeigenaar heeft met andere regels dan het burenrecht te maken, wanneer er sprake is van een aangrenzend erf toebehorend aan de (lokale) overheid, zoals een gemeente. Dat kan de erfeigenaar vaak niet (al) zijn naburige rechten en plichten inroepen jegens deze gemeente. De gemeente opereert veelal uit bestuursrechtelijk oogpunt en als zodanig zijn dan ook vaak de regels van het bestuursrecht (publieke recht) van toepassing.
Vergunningsplicht bedrijven bij hinder
Hinder en overlast dienen we als burgers onderling tot op zekere mate van elkaar te tolereren, zoals we hiervoor uiteengezet hebben. De grens is de onrechtmatige hinder; die is wettelijk gezien niet toegestaan. Wat de ene rechter als onrechtmatig ziet, ziet de andere rechter soms weer anders. Een rechterlijk oordeel over hinder is dan ook per definitief afhankelijk van alle feiten en omstandigheden zoals die in een casus naar voren komen. De ene hinderkwestie is daarmee de ander niet.
Burgers en bedrijven kunnen soms noodzakelijkerwijs hinder veroorzaken waarbij zij legitiem en verontschuldigbaar handelen. Denk aan de naburige erfeigenaar die zijn veel te jonge kind uit een boom van de buurman haalt, omdat het niet meer uit de boom durft te komen. Maar ook een productiebedrijf wat stelselmatig vervuild water loost, of veel verwerkingsgassen de lucht in blaast. In deze gevallen wordt er in beginsel onrechtmatig gehandeld: je mag niet zomaar in de tuin van de buurman komen en je mag ook zeker niet zomaar het milieu bevuilen. In het eerste geval is er sprake van een rechtvaardigingsgrond (overmacht). In het tweede geval kan het bedrijf een vergunning van overheidswege hebben gekregen waardoor het toch rechtmatig in staat wordt gesteld zijn afval te reguleren.
In het voortraject, dus dat de (lokale) overheid voornemens is om een vergunning aan bijvoorbeeld een productiebedrijf te verstrekken, dan kan de potentieel benadeelde burger proberen om in eerste instantie bezwaar te maken en om zo trachten te voorkomen dat hij er straks schade, hinder of andere (milieu)gevaren zich voordoen. Ook als de vergunning inmiddels al wel is verleend, of in de fase waarin het bezwaar niet is gehonoreerd, dan kan de naburige erfeigenaar of erfhuurder, dan kan hij naar de rechter stappen. Het kan zijn dat ondanks de vergunningverlening de omwonende(n) van een dergelijk productiebedrijf als directe/indirecte buren toch hinder en overlast ervaren. Ook kan in een dergelijk geval, dus wanneer er sprake is van een rechtmatige vergunningverlening, schade worden geleden. De rechter zou in een dergelijk geval toch kunnen bevelen dat de uitvoering van de werkzaamheden van het bedrijf worden stilgelegd, opgeschort voor onbepaalde of bepaalde tijd met of zonder bijzonder daaraan te stellen voorwaarden. Er kan dan ook sprake zijn van toekenning van een vergoeding van schade. In Nederlands zien we steeds meer burgerinitiatieven en milieuorganisaties die steeds vaker succesvol de weg naar de rechter vinden. Veelal en steeds beter ook voorbereid en georganiseerd zich door vooraanstaande milieuadvocaten laten vertegenwoordigen als het gaat om het indienen van massaclaims.
Goed voor ogen dient te worden gehouden dat ondanks een wettelijk burenrecht of burenplicht, er tevens altijd sprake dient te zijn van een inhoudelijk en processueel belang bij het eventueel instellen van een vordering bij de rechter. Met andere woorden: sta je in je recht, dan betekent dat nog niet dat de rechter ook automatisch je gelijk geeft. Er vindt dan ook altijd een belangenafweging plaats, waarbij de belangen van beide partijen, buren, tegen elkaar worden afgewogen. Zo kan een in beginsel onrechtmatige gebouwde schuur over de erfgrens van de buurman door de rechter toch worden gedoogd, omdat er weliswaar sprake is van een situatie die wettelijk niet mag, maar de buurman in kwestie er bijvoorbeeld feitelijk gezien geen hinder van heeft. Wanneer de buurman dan toch naar de rechter stapt om afbraak van de schuur te vorderen, zonder dat hij een inhoudelijk of processueel belang heeft bij die afbraak, dan brengt hij de buurman van de garage schade toe (extra kosten voor een rechtszaak). In dat geval maakt de vorderende buurman misbruik van zijn bevoegdheid een vordering bij de rechter aanhangig te maken. Als iemand met dat ene doel, de ander dwars wil zitten, dan zijn recht wil halen, zonder dat hij daadwerkelijk hinder heeft of ervaart, dan kan de rechter een in beginsel onrechtmatige situatie toch in stand laten. De vordering van afbraak, zoals in dit voorbeeld, wordt dan niet door de rechter gehonoreerd. De rechter kijkt dus altijd naar de belangen van elke partij en of deze ook legitiem en reëel zijn in de vorm van de ervaren hinder.
Erfafsluiting
Eerder beschreven we al de bijzonderheden van mandeligheid, de situatie waarin twee eigenaren een grensafsluiting, zoals een scheidingsmuur, een heg, een gracht, een omheining, een afrastering of een pad aanbrengen ter aanduiding van beide erfgrenzen. Wanneer de ene buurman een schutting van 2 meter hoog wil laten plaatsen, dan dient de overbuurman hieraan mee te werken, althans te dulden. Een gemeentelijke APV, de gewoonterechtelijke normen of een bestemmingsplan kan bijzondere voorwaarden stellen een scheidingsmuur. Ontbreken die dan geldt het wettelijk uitgangspunt: de schutting in casu mag dan maximaal 2 meter zijn en de kosten hiervan komen ten laste van beide partijen. Immers, beide buren hebben profijt van een scheidingsmuur (schutting) en beoogt het waarborgen van privacy.
De kosten hoeven niet gedeeld te worden, wanneer in een dergelijk geval sprake is van bijvoorbeeld een openbare weg of openbaar (vaar)water die als naburig erf heeft te gelden.
Weten wat uw rechten en plichten zijn als buren?
Heeft u een probleem met uw buren als het gaat om hinder?
Ander juridisch advies of rechtsbijstand nodig?
Gerechtelijke procedure starten?
BERGA juridische diensten adviseert u en verleent u persoonlijk bijstand!
Passend en/of snel juridisch advies nodig?
Wij zijn u graag van dienst, zowel persoonlijk, telefonisch als online! Zelf makkelijk en snel juridisch advies van ons inwinnen? Deze en andere diensten, zoals het laten opmaken, checken of wijzigen van een overeenkomst of voorwaarden, kunt u eenvoudig bestellen in onze webshop.
Onze rechtsgebieden
Wij verstrekken juridische diensten aan particulieren en ondernemers op gebied van:
(o.a. zaken voor de politierechter, kantonrechter, appèladvies)
(o.a. bij het indienen van bewaar en beroep, sociaal zekerheidsrecht, WW, ZW, Participatiewet)
Onze dienstverlening op onze website & webshop
Bekijk onze website: www.bergajurdisch.nl & webshop: www.webshop.bergajuridisch.nl. In onze webshop kunt u terecht voor het bestellen van onze telefonische en online diensten, zoals juridisch advies en het laten opmaken, checken of wijzigen van nieuwe of bestaande contracten, voorwaarden of overige documenten.
We zijn u graag van dienst!
06 363 316 75